El mercado inmobiliario de Rumania continuara creciendo este año en todos los segmentos, pero lo hará a un ritmo más lento en comparación con la evolución de los últimos años.
Aunque no sin escepticismos, el nuevo año comenzó con buenas perspectivas en lo que concierne al mercado inmobiliario de Rumania. Según los representantes de la empresa consultora Colliers Internacional, la reducción del ritmo de crecimiento económico en 2020 influenciara también la evolución del mercado inmobiliario, aunque el rendimiento de la economía de Rumania seguirá siendo uno de los mejores de Europa. En este contexto la economía rumana sigue ofreciendo grandes oportunidades de inversión, especialmente a quienes se adapten a una liquidez más reducida, en las condiciones de que ya existe potencial para ingresos constantes a largo plazo y para el crecimiento del valor del capital invertido. El año pasado, la construcción y las transacciones inmobiliarias tuvieron una contribución de casi un 1% del crecimiento económico de Rumania, que fue del 4%. Dato registrado en los primeros tres trimestres.
En este contexto repasamos algunas predicciones importantes para el mercado inmobiliario de Rumania en 2020:
1. Alto potencial de crecimiento económico
Rumania continuara siendo una de las economías europeas con alto potencial de crecimiento económico, aunque el ritmo se ralentizará. La implementación de unas reformas estructurales importantes en los dominios de movilidad laboral o adecuación desbloquearían un potencial de crecimiento suplementario, según los consultores de Colliers Internacional.
2. Impacto relativamente bajo de los factores externos
Más allá de la evolución interna, existen cambios en la esfera externa, como por ejemplo el Brexit, las nuevas políticas económicas y comerciales de Estados Unidos, tensiones políticas, incertidumbre en la zona euro, o la desaceleración de la economía china. Eventos con un impacto neutro sobre el crecimiento económico de Rumania en 2020.
3. El mejor año para las inversiones desde la crisis.
De 2020 se espera que sea el mejor año después de la crisis de 2008, para las inversiones inmobiliarias. Existen en estos momentos transacciones por valor de más de 600 millones de euros en proyectos de oficinas que podrían estar finalizados en breve, incluyendo la transacción por valor de 300 millones de euros de la cartera de Nepi Rockcastle, firmada ya, pero pendiente de finalizar. Al mismo tiempo los segmentos de distribución y comercial (retail) han evolucionado de forma positiva, pero existen limitaciones a nivel de la oferta. En referencia a las tendencias, los consultores de Colliers Internacional apuestan por una consolidación de los sub-segmentos de mercado, desde los edificios de oficinas de clase A, con un abordaje con mayor valor añadido y la reconversión de los edificios existentes. Las inversiones en espacios comerciales de Rumania ha llegado a un grado de madurez alto, y en el presente, los principales diferenciadores se basan en la calidad, tanto en el sector industrial, donde la competencia es bastante grande, como también en el caso de los edificios de oficinas, donde cada vez hay más inversores interesados en el obtención de certificados verdes.
4. Un mercado de oficinas para inquilinos
Bucarest comienza a ser un mercado de los inquilinos de edificios, tendencia que será más visible en 2020, el ratio de no ocupación está estimado en 12-13%. Los promotores entregarán casi 700.000 metros cuadrados de espacios de oficinas en los siguientes dos años, representando cerca de un cuarto del stock total actual. El crecimiento de los costes de construcción – una novedad para el mercado de Rumania- al que se le suma el aumento de los costes de los acabados y adaptación de los espacios (aproximadamente un 25-30%), influyen en las decisiones de reubicación de las compañías.
5. Potencial de crecimiento para proyectos industriales y logisticos
El año 2020 estará marcado por un crecimiento en el segmento de los espacios industriales y logísticos, en el contexto en cual el stock de casi 4.6 millones de metros cuadrados de espacios logísticos e industriales modernos del país resulta la mitad del existente en la Republica Checa y cuatro veces menos de los disponibles en Polonia. Aproximadamente 500.000 de metros cuadrados de nuevos espacios para almacenamiento podrían estar disponibles. Muchos promotores activos en los sectores residenciales y oficinas apuestan por proyectos industriales este año. Esto significa que Rumania alcanzara los 5 millones de metros cuadrados de espacios de almacenamiento modernos hasta finales de 2020.
6. Retail: El segmento comercial pone su atención en la expansión hacia las ciudades pequeñas y medianas
Los centros comerciales de las zonas de oficinas consagradas continuaran su desarrollo en el contexto de un ratio de consumo mayor. Los propietarios de los centros comerciales continuaran concentrándose en mejorar las experiencias de los clientes, con un acento especial en la parte de ocio. Los promotores buscaran sinergias: nuevos centros comerciales, por ejemplo como los que se construirán en las zonas de oficinas o que estén incluidos ya en nuevos proyectos de oficinas o residenciales. Esto incluye también la aparición de espacios de oficinas en los centros comerciales, visto como una opción atractiva. En lo que concierne al segmento de distribución las grandes superficies continuaran su expansión hacia ciudades pequeñas y medianas donde existe un gran déficit de espacios comerciales modernos y para grandes superficies de distribución.
7. Crecimiento de los precios de forma moderada.
En 2019 se batió un record con el número de nuevas unidades residenciales en el mercado, pero es poco probable que se mantenga la tendencia también este año. Existen señales de ralentización para el final de este año. Pero mientras la economía tenga una evolución acescente se espera que los precios sigan creciendo de forma moderada en comparación con el año pasado. Pero este crecimiento ira siempre por debajo del crecimiento de los salarios.
8. Moderación de la demanda de terrenos
En cuanto al mercado de los terrenos, se espera una moderación de la demanda. La cartera de proyectos planificados y en diferentes estados de ejecución no es tan grande como en años precedentes y no se puede especular en estos momentos, sobre el anuncio de nuevos proyectos de envergadura. En general, 2020 será un año equilibrado, pero es poco probable que rivalice con los volúmenes de las transacciones del periodo 2017-2019.
9. Disminuye la tendencia a la emigración
Cada vez más rumanos establecidos en el extranjero piensan que es el momento de volver a Rumania. En este contexto, el balance de migraciones podría comenzar a equilibrarse. Otra tendencia positiva es que las grandes capitales de provincia de Rumania se encuentran aún en una vía de convergencia rápida. Más allá del año 2020, los siguientes tres años post electorales representan una oportunidad relativamente única para promover las reformas estructurales, citadas anteriormente que pondrían al país a un nivel muy cercano a los países de la Europa occidental.
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